【体験談】サラリーマン大家が最初の物件購入までにやったこと【不動産投資】

サラリーマン大家を目指しているが、具体的にどうゆうことをすればよいのか悩んでいませんか？

私は身近に不動産投資家の知り合いがいなかったので、相談相手もいないから最初の１棟を買うまでは恐怖心との戦いでした。

コネなしカネなしのわたしがサラリーマン大家になるまでに実施したことを紹介します。

私のやり方が正解ではないですが、経験談として参考にしていただければと思います。

当時の私のプロフィール

まずはじめに投資用不動産の最初の物件を購入した時の私のプロフィールを紹介します。

不動産投資の最初の１件目が難しい理由

コネクションがない

パソコンやスマホから売買が可能な株式投資と違い、不動産投資は自分１人ではできません。金融機関や不動産会社の存在が必要不可欠です。しかし、物件を１つも保有していない状態の人を相手が信頼するわけがありません。すでに資産家なら話は別ですが、私のようなプロフィールの人間が銀行に出向いて融資してくれと言っても門前払いを喰らうでしょう。

普通に考えても、物件購入前で銀行や不動産業者とコネクションがあるという人は滅多にいません。

どの銀行、どの不動産業者と不動産投資というビジネスを進めれば良いのかわからない状態だということです。

経験に基づいた判断ができない

座学よりも経験が勝ります。いくら頭で分かっていても経験に基づいていない知識だと決断ができません。スモールスタートできるビジネスならば多少の損を覚悟でお試しレベルの経験を積めますが、不動産投資の場合は大きな金額が動きます。

軽い気持ちで試しに体験してみようってことが難しい領域です。最初の失敗が命取りになる可能性もある。こういったところが初心者泣かせです。

不動産投資家への準備段階でやったこと

自己資金の貯蓄

頭金なしのフルローンで不動産を買う場合でも、現金貯蓄がないと銀行は融資してくれません。物件購入には不動産業者への仲介手数料や登記簿登録など初期費用が必須です。自己資金がない人はまず貯めましょう。不動産投資においては現金貯蓄が最大の武器となります。私は不動産投資を始めたいと考えた時に貯蓄が０円でした。貯蓄するために節約をして650万円溜まった時に物件を購入しました。感覚的には年収１年分がないと心細いです。

書籍で学習

不動産投資関連の書籍を読んで勉強しました。記録してあるだけでも３０冊を読みました。

不動産投資関連の本は当たりハズレが多いので注意です。類似した投資体験記が書かれた本がたくさん出回っています。ある程度の冊数を読めば、選別が可能になります。

不動産投資では貯蓄が大事と前章で言いました。なので書籍代を節約したい私は図書館を利用しました。そして自分に合う本を見つけたら、購入して再読、書き込みメモをする。

こうやって学習して知識を増やしていきました。

2019-11-28 住民税を書籍代として回収する方法

セミナーで学習

書籍をある程度読んだら、次のステップとしてセミナーに参加しました。

最初はセミナーと聞くとワイドショーでたまにやる悪徳セミナー被害のニュースのイメージがあって怖かったですが、１度行けば要領がわかっていろいろなセミナーに足を運びました。

講師の経験談が聞けるセミナーをとくに好んで行きました。講師の話を疑似体験として自分の経験不足を補いたいからです。質問もできますし、他のセミナー参加者が質問していることに耳を傾けましょう。だいたい自分が感じている不安と同じことを参加者が感じているので、代わりに質問してくれます。これもセミナーのメリットです。

不動産投資家として有名な方のセミナーや不動産業者が直接開催しているセミナーにも足を運びました。

そこでコネクションにつながればよいと考えたからです。

名刺作成

セミナーに参加するうちに、本業のサラリーマンとしての会社名刺とは別に１個人としての名刺を作りたいなと思いました。

セミナー参加する方々と名刺交換をするからです。

また銀行や不動産業者への営業のためにもなります。名刺はＷｅｂサービスを使って自分で容易に作成が可能です。

いまならラクスルで名刺を作成するのが良いでしょう。

実印の用意

不動産売買やローンを組むのには実印が必要です。私は実印をもっていなかったので、町の判子屋で作成しました。

実印は本来なんでもよいのですが、店の人から進められて3万円もする象牙の判子にしました。

不動産投資家になるための見栄もありました。

しかし、そんな見栄は意味がないので、ネットから格安で作成した方がよかったと後悔しています。

モチベーションの維持方法

不動産投資は始めようとしてすぐできるわけではありません。長時間の準備が必要です。そのため途中で挫折しそうになります。そうならないためには不動産投資家になるんだというモチベーションを維持することが大事になります。

目標設定

私は不動産投資を目指した時に目標をノートに書き込みました。そしてそれを定期的に読み返して自己暗示しました。

たとえば、不動産投資をしたい理由、達成する時期などです。

こういったことはナポレオンヒルの「思考は現実化する」の影響です。

これから大きなことを達成したいというかた、不動産投資家を目指す方にぜひ読んでほしい書籍です。

セミナー参加

同じ志をもった人間が参加するセミナーはおのずとモチベーションが上がってきます。

ある意味、参加者はライバルです。刺激をもらうために参加するような感じで参加しました。

無料だったり、低価格のセミナーで充分だと思います。

好きな本を読む

自分の好きな本を読むことも落ち込んだモチベーションを上げてくれます。私は金持ち父さん貧乏父さん、ナポレオンヒルがモチベーションを維持してくれました。不動産投資家になった時の自分の姿（セルフイメージ）を妄想することも無料でできて楽しいですよ。

物件購入時にやったこと

物件探し

不動産業者とのコネがないため、不動産投資のポータルで物件をチェックしていました。どのサイトも検索条件が入力できるので、何度か利用すれば慣れてきます。

買付証明の提出

売買する不動産物件が決まったら、購入意思を示すために買付証明書を不動産業者を介して売主へ提出します。

買付証明書は購入する意思を示すもので、契約締結とはならないので法的拘束力はありません。提出後に購入するのをキャンセルすることが可能です。いわば、売主との売買交渉をするために必要な提出書類ってことです。

書式は決まっておらず、不動産業者ごとに用意してあるので業者からもらって記載して提出します。

金融機関とのローン契約

私は日本政策金融公庫を不動産業者から紹介してもらい、物件購入の費用をローン組みました。コネなしサラリーマンは不動産業者から紹介してもらうことが一番です。

日本政策金融公庫は政府系金融機関なのも安心できたポイントになります。

日本政策金融公庫は繰り上げ返済の手数料が無料だったり、銀行ローンよりもメリットがあります。

重要事項説明書の説明と手付金の支払い

融資の審査の間、不動産業者（宅地建物取引業者）から重要事項説明書の説明を受けます。

これは売買契約を締結する前に必ず行わなければならないと決まっています。説明は宅地建物取引士が行わなければなりません。はじめて物件を買う場合は、内容が難しいですが不明点は必ず質問して解消させましょう。

そしてこの時に手付金の100万円と仲介手数料の半金を払いました。領収書を忘れずにもらいましょう。

売買契約締結

売主と売買契約を締結します。この契約後からあなたは大家になります。書類の内容を確認し実印を押していけばいいだけです。

物件購入金額を売手にその場で支払い、仲介手数料の半金を不動産業者に支払います。

ネットバンクやATMから支払う場合は、あらかじめ振込上限額を確認しておきましょう。

私の時は銀行の支店に売主と不動産業者が集合して、売買契約を締結させました。支店で銀行員立ち合いのもと振込が可能でした。

火災保険への加入

売買契約の締結日から有効となる火災保険に事前に加入しておきましょう。売買契約後は物件はあなたのものです。

もし火災が発生したらあなたが保証しなければいけなくなります。

火災保険の業者は不動産業者から紹介されたのを契約しました。

都民共済とか安いようですが、自分でイチから探すのも手間に感じたのと大手保険会社だったのでそこと契約。

不動産登記の変更

法務局で不動産登記の名義変更（所有権移転登記）の申請をしなければいけません。これによって法的に物件が自分のものになります。名義変更には登録免許税を法務局に収める必要があります。

自分で申請手続することも可能ですが、書類作成には専門知識と書類作成の労力が必要なので、司法書士に委任しました。司法書士へ手数料を払う必要があります。

登録免許税＋司法書士手数料が必要です。

物件購入後にやったこと

個人事業主の登録

サラリーマン大家として家賃収入を得ることになったので、納税義務が発生します。

個人事業主になるか法人を作るかですが、サラリーマン大家なら個人事業主を選ぶと思います。

ふつうは社員が法人設立することを禁止にしている企業が多いですから。

個人事業主になるためには、税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。

※原則として事業開始日から1ヶ月以内に税務署に提出することになっています

そして青色申告をするために「青色申告承認申請書」も税務署に提出しました。

個人事業主は税の申告方法に白色申告と青色申告の２種類があります。

青色申告の方が節税できますのでそちらを選びます。

会計アプリの登録

不動産オーナーとして経費や家賃の日々の収支を管理しなければいけません。

昔は手書きで頑張っていたのでしょうけど、いまはクラウドアプリでラクに管理できます。

会計アプリ使って、ラクしましょう。アプリから確定申告に必要な書類もカンタンに作成できます。

私はマネーフォワードのMFクラウド確定申告を使いました。

不動産事業の専用銀行口座をアプリと連携すれば、口座の入出金が連携されて仕訳登録が可能です。

ここで紹介した２つはいずれも無料で試すことが可能です。

私はどちらもアカウント作って、操作感を確かめました。

２つを使って自分に適した方を選べばよいと思います。どちらかを利用後に変更するのは手間となるので無料で両方を試しましょう。

正直言って、不動産の管理が順調にいった時は大家のやる仕事は会計アプリの確認のみです。

よって、この作業をいかにラクにするかが不労所得としての肝となります。

＼　マネーフォワードの公式サイトで確認する　／

マネーフォワード公式ページ

＼　freeeの公式サイトで確認する　／

freee公式ページ

空室のリフォーム

購入した物件には原状回復が未実施の空室がありました。そのままでは入居が決まりませんのでリフォームすることにしました。

購入時の不動産業者はリフォーム事業も行っていたので、見積してもらいリフォームをしました。

最初はリフォームの相場観がわからないので言われるがままのリフォーム代を払うことになります。

※１年後には物件近くの地元のリフォーム業者と知り合い、そこと相見積もりができるようになりました。そして、しだいに地元の業者を使うようになりました。

客付業者への営業

空室を埋めるために、物件エリア周辺の不動産会社へ営業に行きました。

売買の不動産ではなく、賃貸斡旋をするハウスコムやアパマンなどの不動産です。

物件のマイソクと菓子折りをもって出向きました。最初は緊張しましたが、何度かやって慣れていきました。

このエリア周辺の入居者の特徴や家賃が妥当かなどをヒアリングします。仲良くなれば、入居希望者に優先して自分の物件を紹介してもらえると思ったからです。空室物件はいくつもあります。その中から不動産業者が客に提案してくれるのは顔が見える大家の物件だと思います。

この挨拶周りをきっかけにして、満室にすることが可能になりました。

雑草処理

私の物件は敷地の一部が土なので雑草が生えました。１年に数回程度の雑草処理が必要でした。

シルバー人材センターに依頼したり、自分でやったり、業者に依頼したり。